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下一个会是中国吗,受线上购物挤压

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截止至今年4月6号,全美共有2880家门店被关闭,并预测在2017年末全美将有超过8640家门店关闭。而在2008年经济危机时期,只有6200家门店关门。

线上购物的快速扩张以及受负债拖累的连锁商店相继破产现象,已经开始打击美国商业地产市场。

(LADYMAX.cn资讯)阿里巴巴集团正在紧锣密鼓地筹备今年晚些时候在美国的庞大IPO。这周我与美国的投资者们分享了这张相片。它为阿里巴巴在中国取得的巨大成功提供了极佳佐证。这张照片拍摄于深圳的一个几乎空置的商场没有人流,没有商家,没有租金收入。

美国零售业地产的投资人恐怕要难过了

数据显示,美国零售商在今年第二季度以近十年来最快的速度退出实体购物中心:已有超过7400家店面宣布关张,其中包括维多利亚的秘密、Charlotte
Russe等在美国家喻户晓的快消品牌。同时根据美国商务部数据,线上购物已经成为美零售市场第二大支柱。

这个商场曾经叫做中信城市广场,它曾是深圳第一个购物中心(mall)。这个七层高的高级购物中心占据着深圳最昂贵的商业区中首屈一指的位置,紧挨着福田区深南大道。该商场拥有宽敞的地下停车场,地下直接与一个繁忙的地铁站连接。2002年开业时,它第一次将购物中心的概念带给了深圳,并引进华南地区第一家星巴克,开放了第一家五星级影院。

据相关报道,今年三月,全球拥有超过700家门店的时尚品牌BCBG Max Azria
因负债宣告申请破产保护,并宣布将关闭超过120家门店。

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2007年时,平安信托将其收购;2012年,其主力店铺西武百货撤离,整个商场也随之一蹶不振。如今漫步整个商场,会发现零售店面都被纸板遮挡起来,大部分商店都已经搬离。只有位于一楼的超市和顶层的多功能电影院,以及地下的连锁餐厅和星巴克存活了下来。这十多万平方尺的零售空间,在短短一两年前还欣欣向荣,现在却只有静默和空置。

然而,关闭的不只是BCBG,2017年第一季度,美国百货公司巨头Macy’s,Sears,连锁鞋店Payless,服装品American
Apparel等等均宣布关店或申请破产,百货商场JC
Penny在二月时即宣布关闭140家门店和两个集散中心。

线上购物挤压实体零售店

商场衰落的这几年,恰恰是中国网络购物崛起的关键期。全国有不少商场渐渐走向消亡,与此同时中国人却比以前更加富裕,并且花的钱比以往任何时候都多。总体而言,零售销售在2013年增长了13%。这两个不同的趋势几乎可以只用一个词来解释:淘宝。它当之无愧是中国最大的网购中心,也是阿里巴巴集团最重要的一块业务。淘宝,连同其姐妹网站天猫,以及其他规模远远不及它的在线零售商,包括京东,亚马逊中国,沃尔玛控股的一号店等,纷纷像小行星落地一般冲击中国零售行业,颠覆了支撑中国传统零售业的生态系统,尤其打击了线下的品牌服装店。

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根据美国商务部数据,线上购物超过了杂货店和餐馆,在美国规模高达5200亿美元的零售市场大盘中占据第二大份额。

网上购物在中国的影响已经远远比它在美国或其他国家更加广泛。究其根本原因无疑是价格。淘宝及其他电商在网上卖着跟商场里一样品牌的商品,但价格通常比商场便宜30%到50%。网上购物甚至是比收入上升更强大的一股力量,大大提高了普通中国人的生活水平和购买力。

图片来源:Business Insider

6月,美国民众在非实体店零售商(包括亚马逊等在线供应商)的花销增长了1.7%,推动了整体销售增长。线上销售占全国总份额的比例达到12.45%,总销售额高达647亿美元,超过了杂货店的12.44%,以及餐馆和酒吧的12.41%。

网上购物在短短的十几年里已经横扫全球,它的核心是一个发现和比较价格的工具。现在,上亿中国人发现,他们已经被传统卖场的超高价格剥削了太长时间,尤其是被那些销售国内外名牌服装和电子产品的零售店。而这些店面通常占据一个商场零售面积的70%以上。

在刚过去的第一季度,美国已有9家连锁零售公司申请破产保护,超过2016年全年总数。这时候许多媒体和投资者还能理智的判断,美国零售业已经迎来寒冬。

这是线上零售商第一次在美国商务部数据的13个类别中攀升至第二的位置,汽车和汽车配件商店依然是美国人开支最大的地方,平均每花出5美元就有1美元贡献给汽车店。

阿里巴巴和其他网上商家正快乐且轻松地从中国人对价格高企的传统商店的日益不满中获利。实体商店的价格不仅比网上购买高得多,
若以美元计价,往往比相同或类似的在美国的沃尔玛或Target里销售的产品价格还高。

不过,向零售行业提供咨询和投资业务的Davidowitz &
Associates公司的董事长Howard
Davidowitz预测,“未来10年中,美国的1,100家地区购物中心中将有一半会关门。”

红红火火的线上经济与凋敝的实体零售业形成鲜明对比。根据咨询机构Coresight
Research的追踪数据显示,今年已有7426家商店宣布关闭,同时开张的仅有3000余家,仅今年前四个月关闭的商店数量就超过2018年的总和。据该机构预测,到2019年底,美国实体零售业关店总数将达到1.2万家左右。

上述这两家美国零售巨头纷纷调整战术回击网上零售商,利用他们的强议价能力,提供比网上更低廉的价格,
而在中国还没有零售商认真尝试过这样做。中国的零售业现在还比较松散且缺乏创造性。中国的许多行业都充满活力和创新精神,唯独零售业内还没有出现一个伟大的本土企业。这样的无序状态让阿里巴巴和其他在线零售商的日子过得很舒坦。

这样一来,美国零售业地产的投资人恐怕要哭了。

根据标准普尔全球市场情报部门的数据,今年申请破产保护的零售商已经超过20家,包括美国儿童服装连锁店金宝贝以及最近两周才提交了重组破产保护的珠宝商Charming
Charlie等。

中国的商场,尤其是高端商场的运营方式也有很大的问题。美国的很多商场都是由大型的、专业的商业地产上市公司来运营管理,而中国很多商场的业主都是首次涉足商业地产的开发商,拥有很少甚或完全没有商业地产运营管理经验。他们利用政府关系,获取了城市中心地段有价值的商业地块。然后,他们抵押土地从银行贷款,建一个花哨的购物宫殿,靠收取基准租金以及从商店销售中分成。这种销售分成的租金收取方式令零售商不愿意降低价格。因为如果降价,他们很可能无法满足业主规定的每月最低营业额标准。

零售业的关闭现象之下,是商业地产的空置。越来越多的门店将无法租赁出去,然而,这些门店的投资者就会因为门店被空置而不得不面对投资无收益的结果。

大美集团(Great American Group)零售清算部门主管卡彭特(Scott
Carpenter)甚至说:“我们正在经历我们历史上最忙碌的时期。”

给商场的本土零售商雪上加霜的是,商场的业主为了提升商场的高端商业氛围,往往将最好的底楼位置以很低甚至零租金送给那些全球知名的品牌,比如路易威登或普拉达。大奢侈品牌在中国销售似乎并不那么好,但他们积极利用由商场业主大手笔补贴的中国门店作为其品牌推广的一种形式。结果就是国产品牌都被放在较高的楼层。而在一个商场里,楼层越高意味着人流量越少。

业内人士分析,电商是导致零售业下滑的主要原因之一。网上销售正在与实体店抢夺客流量、侵蚀利润率,而零售商家数年来所建立的门店链和实体百货商场都已成为了一种巨大的金融负担。

此外,折扣零售商弗雷德(Fred’s)宣布了关闭129家门店的计划。拥有117年历史的潘尼百货(JC
Penney)负债近40亿美元,市场信心不足导致其股价在上周收盘时暴跌17%。

其结果就如上面那张在近期一个星期天拍摄的商场照片,一层又一层的店面都是空置着的。中国正在创造一个全新的零售格局
一个位于城市不错的地段的豪华商场,楼上却像底特律市中心的骚乱之后,店门口都竖起了硬纸板,也几乎没有消费者。

根据美国商务部数据显示,2009年至今年7月之间,电子商务在零售销售的占比整整提高了一倍,而百货商场的销售却下降了17%。因此,许多零售公司已经考虑退出实体店,而转向电子商务销售。

低端商业房地产市场受到冲击

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由此一来,美国零售店、购物中心均出现过剩,随着人均零售额下滑,大批零售商快速倒闭使购物中心出现了许多空置的店面,这一趋势愈发明显。

此前美国充足的消费实力帮助美国经济走上了有史以来最长的扩张期,也为连锁商店的出色业绩做出了贡献。

根据CoStar集团的数据,在未来几年内,美国10%以上、即接近10亿平方英尺的零售面积可能需要被关闭,转换为其他用途,或者调低租金。

同时,即使出现关店浪潮,美国零售商场的整体空置率仍然很低。据房地产公司世邦魏理仕数据显示,第二季度可供出租的购物中心空间比例为5.3%。分析师称,这得益于商场业主找到了创新方式弥补撤店后的空间,比如改造成酒店或者储物柜。

美国零售业房地产进入了寒冬,中国这边实际上也不容乐观

不过,分析师们表示,整体空置率等总数据掩盖了低端商场的动荡。咨询公司Green
Street
Advisors测算,最高级的“A++”等级商场入驻率平均为97%,但等级最低的D级商场,仅仅入驻了67%左右。

中国购物中心库存超3.6亿平方米

此外,由于租赁条款允许一些零售商提前撤店或要求业主在租户离开时减少租金,这些不受青睐的低级房产也能会继续面临下行风险。

2016年,零售业受到互联网与电商的冲击,遭受闭店潮。

从关键数据来说,商业房地产市场已经亮起了转风向的红灯。此前,商场净吸纳量(可用与被占用空间之差)在过去22个月中有16个月出现上升,但4月至6月商场净吸纳量下降330万平方英尺,创下九年来最大下降幅度。

年初,商超巨头沃尔玛宣布全球闭店269家,涉及员工上万人;万达百货近四十家店关闭;天虹百货、阳光百货、玛莎百货也纷纷沦陷;年底,朋友圈疯狂流传《实体店阵亡名单》,除了前面提到的几家之外,梅西百货、家乐福、麦当劳、美特斯邦威、李宁等知名品牌也“榜上有名”。

评级机构惠誉的美国商业抵押贷款部主管萨默维尔(Huxley
Somerville)表示,商场净吸纳量的下降预示着一些业主正在努力为空置的地盘寻找替代租户。

据国家统计局3月14日发布的数据,尽管覆盖消费旺盛的农历春节,2017年1-2月份,中国零售业增幅仅为9.5%,远逊于上年同期的10.2%,更是低于2016年12月的10.9%增幅和全年10.4%的增幅,市场预期增幅为10.5%。

他称:“每次商店关闭并且无法找到下家入驻的时候,业主偿还债务的能力都进一步受到压缩。”

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“零售业没有消亡,只是在变化”

2012-2016年全国百家及50家重点大型零售企业零售额增速

帮助关闭的商店进行清算业务的大美集团见证了二十年来零售业的繁荣与萧条。

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随着近年来的实体店关门的热潮,该公司一直处于繁忙状态。但据其执行副总裁马尔库里(Ryan
Mulcunry)称,今年的情况和以往本质并不相同。“在以前的商业周期中,很多人会在关店时进来购买货架,等到有人重新开店再转手卖给他们,现在这种情况不见了”,他称,“人们并不认为实体零售业将再次增长。”

2015-2016年中国限额以上批发零售业商品零售增速

同时,马尔库里认为:“过去几年持续的关店潮几乎已经把没有生存能力的商家都淘汰了,现在关店的零售商大多只是在调整战略,旨在提高门店质量。”

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另一家主要清算公司老虎资本集团(Tiger Capital
Group)的首席运营官(Michael
McGrail)称,零售业正在发生演变,进行“缓慢而稳定”的权力转移。

2012-2016年中国百货季度营业收入及增速

他表示:“我们现在看到迅疾的关店潮,但它会慢下来,然后我们会见到另一波。但总体上,零售店面积会继续缩小,高级商场和低级商场之间的差距会越来越大。”

从图上可见,这两年的中国零售业表现并不是很好。在2017年的表现更为11年最差,仅好于2006年3月份的9.4%,令市场警惕。

Coresight高级分析师默瑟(John
Mercer)称:“没有关店的商店倾向于为消费者提供更具吸引力的体验,并以在线购物的选择作为更好的补充。”

2016年,中国服装鞋帽、针纺织品销售近录得7.0%的增幅至14433亿元,较2014年、2015年的10.9%和9.8%增幅逐年加剧放缓。2017年首两个月,中国服装市场的增幅更是低至6.1%至2565亿元,低于2016年12月的7.1%,亦低于2016年同期的8.4%。

同时,电子商务的运行模式也在发生变化,比如通过在脸谱网和照片墙(Instagram)上投放广告以及在亚马逊上提供优惠来实现销售额最大化。

零售业发展并不乐观,但是,商业地产数据却是节节攀高。

马尔库里称:“这种变化本质并不是衰退驱动的,也不是管理层面的原因导致的,这就是因为人们的购买方式发生了变化。零售业并没有消亡,它只是在变化,我们只是这种变化的一部分。”

中国商业地产大数据近日公布的最新统计显示,截止至2016年底全国已开业的购物中心总建筑面积超过3.6亿平方米,2010-2016年期间中国购物中心建筑面积的年均增幅,达到15.7%。

这就出现了一个问题,商业房地产规模越来越大,零售业发展却令人堪忧,那么,一旦零售业进入倒闭潮或进入寒冬时,大量的零售业房地产最终也将被空置。

最终还是零售业地产的投资人大受其害。

在2016年上半年,在单体百货、购物中心以及2000平方米以上的大型超市业态中,22家公司共关闭了41家店铺。其中,百货与购物中心15家,大型超市26家,歇业店铺的营业总面积超过60万平方米。

换一种说法,在零售业房地产的投资人中,总有一部分人因为门店被关闭而遭受经济上的损失。这些投资人以一线城市的为主,因为,2016年上半年关闭的41家店铺中,位于一线城市的店铺关闭数超过一半。

一线城市零售业房地产投资者的路仍不好走

北京,据第一太平戴维斯发布的报告称,在零售市场方面,进入第二季度北京市场共有三个购物中心落成开业,带来15.1万平方米新增供给,令全市中高端零售面积存量达到1133万平方米。

此外,预计北京还将迎来六个中高端零售项目入市,新增约93.7万平方米零售面积,丰台区和大兴区将成为新增供应的主要来源,高端零售市场持续向城市外围拓展。

上海,核心商圈购物中心首层租金季度环比上涨0.2%,至每平方米每天人民币48.9元;非核心商圈环比上涨0.1%,至每平方米每天人民币16.8元。核心及非核心商圈购物中心空置率均上升0.5个百分点分别6.2%和9.5%。下半年预计将有84万平方米新增供应入市。

广州,据第一太平戴维斯报告显示,广州市主要优质购物中心首层平均租金水平为人民币每平方米每月652.4元,环比略跌0.4%;全市主要商圈优质购物中心的整体空置率环比略涨1.1个百分点,至4.4%的水平。为了解决这些问题,不少购物中心纷纷开启品牌组合优化工作并增加体验店铺占比。

此外,预计在下半年,广州零售市场还将迎来多个优质购物中心的入市。不过,鉴于当前不容乐观的经济环境,市场租金将承受下跌压力,空置率也将有所攀升。

由此可见,北上广的情况是零售面积存量不断上升,整体的空置率也是不断上升。大量库存与空置率成正比,表明越来越多的投资者都将面临资产空置的金融危机。

美国零售业进入寒冬,下一个会是中国吗?对于这一问题,暂时还不能给出更明确的答案。不过,可以确定的是,在中国,越来越多的购物中心出现了大量空置店面,即便如此,中国的零售业房地产还在不停的扩张。

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